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特に不動産の管理

ここでは特に、不動産の管理を取り上げます。

不動産に関しては、ほぼ3つのパターンがあると言ってよいでしょう。

①被相続人が不動産を所有していた場合、その管理をどうするか。
②被相続人が不動産を借りていた場合に、その管理をどうするか。
③被相続人が不動産を貸していた場合に、その管理をどうするか。


(被相続人が不動産を所有していた場合)

①の場面で考えられる状況として、さらに三通りありそうです。

一つ目は、被相続人が亡くなったことで住む人がいなくなった場合

この場合、所有権は相続財産として相続され、相続分に応じて共有状態になります。

共有の状態ですから、空き家でおいておくか、誰かに貸すか、壊すかについて、相続人の間で協議して、先の分割前はどうなっている?で書いた、共有物の管理のルールに従って決めればよいでしょう。

不動産を所有している場合には、それを貸すというのは管理行為とされていますので、持分の過半数で決められます。

壊す場合には、全員の同意が必要でしょう。

貸す場合には賃料を受け取ることができますが、全員で貸すと不可分債権になりますので、貸主の誰か一人であっても、借主の人から賃料の全額を受け取ることができます。

ただ、賃料を「受け取ること」は、一人の相続人が全部を受け取れますが、それがその相続人の「ものになる」わけではありません。 賃料は、相続分に従って取得することになるので、ひとりが代表して全額を受け取っても、それは各相続人の持分に応じて分配されるべきものを代わりに受け取ったに過ぎません。

なので、これから貸すという場合は、全員が貸主というのは借主に対してもややこしいですから、貸すということを決める際に、誰の名義で貸すかもいっしょに決めておいて、貸主は一人にしておくのがよさそうです。

代表して誰か一人が貸主になった場合には、その人のみが賃料を収受しますが、共同相続人に相続分の割合に応じて帰属されるものとして、不当利得(もしくは合意があれば遺産分割協議)で処理されます。

つまり、遺産分割協議が成立するまでの賃料は各相続人の固有の権利としての収入になりますので、遺産分割協議は必要ないというのが理屈ですが、相続人が全員で合意すれば、遺産分割協議の中で収受した賃料の分配方法について話し合って決めてもよい、ということです。

遺産分割前の賃料でも、各共同相続人個人の収入になりますので、所得税の確定申告をお忘れなく。

二つ目は、被相続人が亡くなって、一緒に住んでいた人が残される場合

この場合は、その人が相続人でもある場合と、相続人ではない場合とが考えられます。

居住していたのが相続人である場合で、しかも、相続分を過半数もつ人であれば、自分の気持ちしだいで賃借を継続したり解除したりするでしょうから、あまり問題はなさそうです。

では、相続分が過半数に満たない場合、他の相続人が結託すれば(過半数の人がする管理行為として)追い出されてしまうのでしょうか。

結論から言うと、裁判所は、こうした居住者を守ってくれています。

所有者が亡くなって、相続人のうちの一人が一緒に居住していたケースでは、遺産分割協議が終わるまでの間は他の相続人の意向にかかわらず(少数派であっても)住んでいて良いと言っています。

最判平成8年12月17日
共同相続人の一人が相続開始前から被相続人の許諾を得て遺産である建物において被相続人と同居してきたときは、特段の事情のない限り、被相続人と右同居の相続人との間において、被相続人が死亡し相続が開始した後も、遺産分割により右建物の所有関係が最終的に確定するまでの間は、引き続き右同居の相続人にこれを無償で使用させる旨の合意があったものと推認されるのであって、被相続人が死亡した場合は、この時から少なくとも遺産分割終了までの間は、被相続人の地位を承継した他の相続人等が貸主となり、右同居の相続人を借主とする右建物の使用貸借契約関係が存続することになるものというべきである。

理屈は使用貸借が成立していたとするようです。

使用貸借という理屈であれば他の相続人に対して賃料が発生するということはありません。

ただ、事案によっては、他の相続人に対して使用料相当額のうち相続分を超えるものを負担するという可能性もあると思われます。

では、居住していたのが共同相続人でなかった場合はどうでしょう。

単なる居候の友達なら出て行ってもらえばよさそうですが、何十年も一緒に暮らした内縁の妻(夫)だとすると、守ってあげる必要もありそうです。

なにしろその人は、長年、夫(妻)の面倒を見て支えてきたのに、相続する権利がないのですから。

相続人たちの明渡請求が、様々な事情からするとあまりに酷なものである場合は、明渡請求は権利の濫用として認められずに、内縁の妻(夫)の居住権が認められることもありうるようです。(相続人じゃないと退去?を参照)

ただ、最終的に安定した法律関係にはならないので、いずれ解決が必要です。

三つ目に、誰かが勝手に使っているような場合

そういうやつを追い出すのは、管理行為よりも下の単独でできる保存行為と言われています。

それなので、相続人の一人が、妨害を排除するために明け渡しを求めるなどの行為をすることができます。


(被相続人が不動産を借りていた場合)

賃借権は不可分債権として、相続人が全員で相続するんでしたよね。

不動産を賃借している場合には、それを解除して明け渡すのも管理行為として過半数でよいと思われます。

被相続人が賃借していた場合で、一緒に住んでいた人がいたケースでは、①の場合と同様に保護される可能性があります。

明け渡すまでの賃料の支払い義務や明け渡す義務は、相続人が不可分債務として全員が負うことになります。

なので、貸主としては、相続人の一人に請求すれば、「オレは相続分2分の1ないし」などと言ってもダメで、全体について責任を取らなければなりません。

ただ、賃料の支払い義務のうち、相続が開始する前に既に滞納分として発生していたものは、相続分に応じて分割されて各相続人に相続されたと考えてよいと思われます。

また、保証人の保証債務が相続された場合は、各相続人に相続分に応じて相続していると思われます。


次に、③(被相続人が不動産を貸していた場合)。

不動産を賃貸していた場合、つまり貸していた人が亡くなった場合です。

この場合、相続人は賃貸借契約の貸主としての義務を、不可分債務として、相続人の全員で相続します。

また反面、賃料を請求できる権利も不可分債権として相続人の全員で相続します。

それによって、借主は、どの相続人に対してであっても、全額払うことができ、それで済みます。

また、遺産分割協議までに受け取った賃料は、相続人の一人が受け取ったとしても、相続人がそれぞれの相続分で取得する固有の権利です。

それをどうするかも、①のところで説明したとおりです。 仮にあとで遺産分割協議がなされて、その受け取った人と別の人が所有者になったとしても、そのときの支払いは有効です。


なお、貸主として、解除するとか更新するとかの判断は、やはり管理行為として持分の過半数で決められそうです。

なお、不動産には登記制度が、動産のなかでも自動車などには登録制度がありましたね。

前にも出てきましたが、遺産分割協議が決まる前に、共同相続の登記といって、相続の開始で共有状態ですよということを明らかにする登記があります。

その登記をしておくと、取引しようとする人は、その不動産・自動車などに、相続が発生していて遺産分割協議が済んでいないんだな、ということがわかります。

この共同相続の登記は、権利関係に変化を及ぼさない保存行為として、各相続人が単独で手続できます。

つまり、他の相続人の実印や印鑑証明、遺産分割協議書などがなくても、とりあえず単独で手続できるというものです。

賃貸している物件で、遺産分割協議が長引きそうだという場合は、この共同相続の登記をしておいても(しなくても)良いでしょう。